HPP Asianajotoimisto

Älykkään kiinteistön juridiikka

17.10.2019

Mistä “älykkään kiinteistön juridiikassa” on kyse?

Kiinteistömarkkinoita ja niihin liittyvää sääntelykokonaisuutta on perinteisesti pidetty melko vakaana sektorina – taloudellisesti jopa turvasatamana – jonka rakenteellinen muutos on ollut hidasta. Viimeaikaiset megatrendit, kuten arkielämän digitalisaation lisääntyminen ja palvelumarkkinoiden muuttuminen tuovat kuitenkin mukanaan mielenkiintoisia muutoksia myös kiinteistömarkkinoille. Nämä muutokset luovat liiketoimintamahdollisuuksia kaikille sektorin osapuolille, mukaan lukien sijoittajille, urakoitsijoille ja kiinteistökehittäjille.

Kiinteistöjä, rakentamista ja rakennuksia koskevan sääntelyn keskittyessä perinteisesti vastuukysymyksiin, maankäyttöön, turvallisuuteen, omistajuuteen ja käyttöä koskeviin kysymyksiin, uusi lähestymistapa rakentamisen ja kiinteistönhallinnan sääntelyyn on jo havaittavissa. Älykkään kiinteistön juridiikka voidaan yksinkertaistetusti nähdä nopeasti kehittyvänä sääntelyn kokonaisuutena, jonka tarkoituksena on entistä älykkäämmin edistää nykyistä ja tulevaa rakentamista sekä kiinteistöjen käyttöä, kestävyysnäkökulmaa unohtamatta.

Digitalisaatio ja sääntely

Digitalisaatio on jo nyt muuttanut jokapäiväistä elämäämme. Hyvä esimerkki tästä on sähköajoneuvot. Ympäristöministeriö valmistelee parhaillaan sähköajoneuvojen latausvalmiuksia ja latauspisteitä koskevaa lakiehdotusta, jolla saatettaisiin voimaan EU:n energiatehokkuusdirektiivi (2018/844/EU). Asunnonomistajien ostaessa sähköajoneuvoja niitä halutaan ladata myös kotona. Asunto-osakeyhtiöiden täytyy tällöin puolestaan arvioida tarvittavien latauspisteiden määrä, tehokkaimmat ja turvallisimmat tekniset vaihtoehdot sekä vaikutukset kiinteistön energiatehokkuuteen.

Mielenkiintoinen kysymys on myös kulujen kohdistuminen – kuka on vastuussa teknologian päivittämisen kustannuksista? Tulisiko latauspisteiden hankkimisen olla asuinrakennuksen palveluista vastaavan asunto-osakeyhtiön vai yksittäisen osakkeenomistajan vastuulla? Jos useampi itsenäinen asunto-osakeyhtiön osakkeenomistaja on valmis ostamaan ja kustantamaan tarvittavat latauspisteet, tulisiko heidän saada suostumus myös muilta taloyhtiön osakkailta? Ostaja voi harkita myös avustuksen hakemista, sillä Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) on myöntänyt vuodesta 2018 lähtien rahoitustukea asunto-osakeyhtiöille sähköautojen latauspisteiden edellyttämiin kiinteistöjen sähköjärjestelmien muutoksiin. Hallituksen vuoden 2020 budjettiehdotuksessa avustusten määrä kolminkertaistettiin, mikä osoittaa, että älykkäiden kiinteistöjen kehittäminen on saanut tukea korkeimmalta tasolta asti.

Yksi esimerkki on myös panttikirjojen sähköistäminen. Marraskuusta 2013 alkaen kiinteistökiinnitystä on voinut hakea kirjallisen panttikirjan lisäksi sähköisellä panttikirjalla. Maakaaren (540/1995) sääntelyuudistus mahdollisti paperisten panttikirjojen digitalisoinnin ja vuoden 2017 kesäkuusta lähtien panttikirjat on myönnetty ainoastaan sähköisessä muodossa.

Vuoden 2019 loppuun mennessä kaikki paperimuodossa olevat panttikirjat tulee muuntaa sähköiseen muotoon, sillä vuoden 2020 alusta tehokas kiinteistöpanttioikeus tulee perustaa sähköistä panttikirjaa käyttämällä. Toisin sanoen, paperisia panttikirjoja voidaan käyttää tehokkaan kiinteistöpanttioikeuden perustamiseen enää vuoden 2019 loppuun asti.

Osana kehitystä vuoden 2019 alussa voimaantullut laki huoneistotietojärjestelmästä (1328/2018) edellyttää, että uudet asunto-osakeyhtiöt ja asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) soveltamisalaan kuuluvat keskinäiset kiinteistöosakeyhtiöt perustetaan sähköisesti Maanmittauslaitoksen ylläpitämään sähköiseen huoneistotietojärjestelmään. Aiemmin perustettujen yhtiöiden on vastaavasti siirrettävä osakeluetteloiden ylläpito Maanmittauslaitokselle 31.12.2022 mennessä.

Myös maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) kokonaisuudistus on käynnissä. Uusi hallitusohjelma linjasi muutoksen päätavoitteet, joista yksi on rakentamisen ja maankäytön digitalisaation kehittäminen. Valtakunnallinen rakennetun ympäristön digitaalinen rekisteri ja tietoalusta on tähän liittyen jo suunnitteilla.

Edellä on esitetty vain muutama esimerkki kiinteistösektorin digitalisaation tuomista sääntelymuutoksista. Digitalisaatio on tärkeä tekijä tulevaisuuden kiinteistöalan kehityksessä ja se tuo merkittäviä muutoksia kiinteistöalaan, alalla tehtävään liiketoimintaan ja sen sääntely-ympäristöön.

Tulevaisuuden tilankäyttö – SpaaS ja LaaS

Monen tunnetun yrityksen liiketoiminta perustuu erilaisten alustojen hyödyntämiseen. Esimerkiksi Airbnb on onnistuneesti distruptoinut turismi- ja hotellimarkkinoita mahdollistaen kiinteän omaisuuden tehokkaamman hyödyntämisen, mikä on luonut uudenlaiset palvelumarkkinat yksityisasunnoille.

Toisena esimerkkinä voidaan mainita jaettu tilankäyttö. Tila palveluna (Space-as-a-service, SpaaS) on liiketoimintamalli, jonka myötä liiketiloja voidaan käyttää hyödyksi täysin uudella tavalla ja uudesta näkökulmasta. SpaaS-liiketoiminnan kehitystä ovat vauhdittaneet sekä uudet teknologiat että myös muuttuneet työskentely- ja elämäntavat ja asenteet. Perinteisestä vuokraustoiminnasta poiketen, SpaaS-yhtiöt tarjoavat usein joustavampia ja lyhytaikaisempia tilankäyttövaihtoehtoja. Palvelu mahdollistaa esimerkiksi yksittäisen työpöydän vuokrauksen pariksi kuukaudeksi tai vaikkapa suljetun toimistotilan vuokrauksen viiden hengen tiimille pidemmäksi ajaksi. Tämä on jo nyt muuttanut sijoittajien ja kaupallisen vuokranantajien suhtautumista esimerkiksi vuokraehtoihin, rakennusratkaisuihin ja tilojen monipuolisempaan käyttöön. Kaupallisen vuokraustoiminnan harjoittajien rooli tuleekin monessa tapauksessa muuttumaan pelkästä vuokranperijästä vuokralaiselle lisäarvoa tuottavaksi palveluntarjoajaksi.

SpaaS:n kaltainen ilmiö on asuminen palveluna (Living-as-a-service, LaaS), jossa asiakkaat maksavat kiinteää kuukausimaksua vuokrasta, perushyödykkeistä sekä mahdollisista palveluista. Erona ja parannuksena perinteiseen asunnonvuokraukseen kuukausimaksu voi kattaa kaikkea kalusteista erilaisiin palveluihin kuten siivouspalvelut, vartiopalvelut ja tietoliikenneyhteydet. Käytännössä LaaS tarkoittaa usein kommuunityyppistä yhteiseloa, jossa useat vuokralaiset jakavat yhdessä talon tai suuren asunnon sekä siihen liittyvät palvelut.

SpaaS- ja LaaS-sopimuksissa on kolme osapuolta: rakennuksen tai tilojen omistaja, liiketoiminnanharjoittaja ja vuokralainen. Kuten kokemukset Airbnb:stä osoittavat, uudet liiketoimintamallit saattavat olla oikeudellisesta näkökulmasta haastavia. Nykyinen sääntely-ympäristö ei välttämättä ole enää ajantasainen, ja esimerkiksi laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (481/1995) ja laki liikehuoneiston vuokrauksesta (482/1995) eivät kaikilta osin kykene vastaamaan uusien liiketoimintamallien asettamia vaatimuksia, mitä tulee vastuunjakoon ja tarkoituksenmukaisimman sopimusmenettelyn valitsemiseen.

Kohti kestävämpää rakentamista

EU:ssa noin 40% energiankulutuksesta ja 36% hiilidioksidipäästöistä aiheutuu rakennuksista tehden niistä suurimman energiankuluttajan Euroopassa. Energiatehokkuus ja kestävät rakennusratkaisut ovat siten luonnollisestikin tärkeä osa kiinteistösektorin kehittämistä tulevaisuudessa.

EU:ssa on säädetty useita energiatehokkuuden parantamiseen tähtääviä direktiivejä. Yksi niiden mukana tulevista uusista vaatimuksista on, että kaikkien uusien rakennusten tulisi olla lähes nollaenergiarakennuksia vuoden 2020 loppuun mennessä. Nollaenergiarakennukset ovat hyvin energiatehokkaita ja niiden tarvitsema vähäinen energiatarve tulisi puolestaan kattaa suurelta osin hyödyntämällä uusiutuvaa energiaa.

Suomen ympäristöministeriön tavoitteena on sisällyttää rakentamisen hiilijalanjälki osaksi rakentamismääräyksiä vuoteen 2025 mennessä.  Samaan aikaan ja osana valmistautumista tähän muutokseen kestävien ratkaisujen toimeenpano kiinteistösektorilla on lisääntynyt ja tulee merkittävästi lisääntymään myös jatkossa.

Samaan aikaan energiantuotanto muuttuu ja yksityistaloudet muuttuvat energiantuottajaksi ja aktiivisiksi toimijoiksi osaksi energiajärjestelmän kokonaisuutta. Aurinkoenergia ja energianvarastointijärjestelmät herättävät kasvavassa määrin kiinnostusta, koska ne lisäävät sekä energiaomavaraisuutta että kiinteistöjen arvoa. Tällöin myös useat oikeudelliset seikat liittyen asuinrakennuksiin ja kotitalouksiin kohdistuvaan päätöksentekoon, lupiin, energian myyntiin, palveluiden tarjoamiseen ja sopimusperusteisiin vastuisiin, on otettava huomioon ja niiden yhdenmukaisuus lainsäädännön kanssa varmistettava.

*

HPP seuraa aktiivisesti kiinteistömarkkinoiden muutosta ja näin toimimalla tarjoaa asiakkailleen ajantasaisimpaan tietoon perustuvaa neuvontaa sekä tuo esille tulevaisuuden mukanaan tuomia mahdollisuuksia kiinteistösektorilla toimiville asiakkailleen.

*

Tämä artikkeli on ensimmäinen osa HPP:n Älykäs kiinteistö -artikkelisarjaa, jossa HPP:n kiinteistötiimin jäsenet jakavat ajatuksiaan kiinteistömarkkinan muutoksesta. Osakas Leif Laitinen ja Associate Oskari Kemppinen kertovat artikkelisarjan seuraavassa julkaisussa tarkemmin sähköisestä huoneistotietojärjestelmästä sekä sähköisistä panttikirjoista.

 

Leif Laitinen­
Osakas

Minna Juhola
Senior Associate

Johanna Heinonen
Associate Trainee