Kolmiulotteiset kiinteistöt – uusia ulottuvuuksia rakennushankkeisiin

Maa- ja metsätalousministeriö on julkaissut 15.3.2017 luonnokset hallituksen esitykseksi lakimuutoksiksi, jotka mahdollistavat kolmiulotteisten eli ns. 3D-kiinteistöjen muodostamisen. Lakiehdotusluonnoksen lausuntoaika päättyy 12.5.2017. 3D-kiinteistöjä koskevat muutokset tehtäisiin ehdotuksen mukaan kiinteistönmuodostamislakiin, kiinteistörekisterilakiin ja maankäyttö- ja rakennuslakiin.

Nykyisessä kiinteistöjärjestelmässä kiinteistöt määritellään kaksiulotteisesti, eli niillä on horisontaaliset rajat ja pinta-ala, muttei korkeutta. Perinteisesti kiinteistöön ovat kuuluneet maanpinnan ylä- ja alapuoliset alueet niin pitkälle kuin kiinteistön omistajan on ollut mahdollista niitä hyödyntää. Lakiesitysluonnos mahdollistaisi maanpinnan ala- ja yläpuolella sijaitsevien kiinteistöjen muodostamisen eli päällekkäin voisi sijaita useita kiinteistöjä, joille on kiinteistörekisterissä määritetty horisontaalisten rajojen lisäksi myös korkeus.

3D-kiinteistöjen muodostaminen on ollut useissa muissa Euroopan maissa mahdollista jo pitkään. Esimerkiksi Ruotsissa, Norjassa ja Iso-Britanniassa lainsäädäntö sallii kolmiulotteiset kiinteistöt. Suomalaista 3D-kiinteistöuudistusta valmisteltaessa onkin otettu paljon oppeja ja vaikutteita naapurimaidemme 3D-ratkaisuista.

3D-kiinteistöjä muodostettaisiin todennäköisesti lähinnä suuremmissa kaupungeissa. Lakiesitysluonnoksessa on arvioitu, että tällä hetkellä voimassa olevista asemakaavoista mahdollisia 3D-kohteita olisi Espoossa 5 ja Helsingissä 20 kappaletta.

Tavoitteena päällekkäiset kiinteistöt

3D-uudistuksen tavoitteena on suurten ja monitasoisten rakennushankkeiden toteuttaminen yksinkertaisemmin ja joustavammin. Suurissa kohteissa, joita on tälläkin hetkellä pääkaupunkiseudulla rakenteilla useita, on eri tasoissa maanalaisia tai maan pinnalla sijaitsevia joukkoliikenteen alueita sekä ylemmillä tasoilla sijaitsevia liike-, kauppa- ja toimistotiloja sekä omana tasonaan vielä asuntoja. Helsingin kauppakeskus Kamppia käytetään usein esimerkkinä kohteesta, jossa olisi hyödytty 3D-kiinteistöistä. Vastaavia rakenteilla olevia kohteita ovat esimerkiksi Pasilan Tripla ja Kalasataman Redi. 3D-uudistus mahdollistaisi tällaisten päällekkäin sijaitsevien kiinteistön käyttömuotojen erottamisen erillisiksi, päällekkäisiksi kiinteistöiksi.

Nykytilanteessa samalla kiinteistöllä sijaitsevien erityyppisten toimintojen omistuksen ja hallinnan järjestämiseen on useita keinoja. Kiinteistö voi olla määräosaisessa yhteisomistuksessa, jolloin kiinteistön omistajat solmivat keskenään hallinnanjakosopimuksen, jossa sovitaan kunkin kiinteistön omistajan hallinta-alueesta ja omistajien välisten oikeuksien ja vastuiden jakautumisesta. Kiinteistöllä voi myös olla vain yksi omistaja, joka vuokraa kolmiulotteisesti määritetyllä maanvuokrasopimuksella osan kiinteistöstä esimerkiksi maanalaisten tilojen käyttäjälle. Jos kiinteistö on yhtiön omistuksessa, rakennuksen hallinta voidaan järjestää siten, että osakkeet oikeuttavat tiettyjen tilojen hallintaan.

3D-uudistuksella ei pyritä lakkauttamaan nykyään käytössä olevia kiinteistöjen omistuksen ja hallinnan jakotapoja, vaan tuoda niiden rinnalle yksi vaihtoehto lisää. 3D-kiinteistöjen kautta samaa rakennusta voitaisiin hallinnoida ilman yhteisomistussuhdetta, jolloin vastuunjako eri hallinnoivien organisaatioiden kesken voidaan kiinteistöittäin toteuttaa järkevästi kunkin käyttötarkoituksen omista lähtökohdista. Erilliset rekisteriyksiköt voivat myös helpottaa kiinteistöjen vakuuskäyttöä. Uudistus helpottaa lisäksi kiinteistöverotuksen kohdentamista sekä lisää kiinteistöomistusten läpinäkyvyyttä.

Uudistuksen toivotaan lisäävän kansainvälisten kiinteistösijoittajien luottamusta ja halukkuutta investoida suomalaisiin kohteisiin. Nykyisessä toimintamallissa suurtenkin kohteiden hallinta perustuu usein kiinteistön yhteisomistukseen ja sen pohjalle luotuihin monimutkaisiin hallinnanjako- ja yhteisjärjestelysopimuksiin. 3D-kiinteistöt mahdollistaisivat nykyistä yksinkertaisemmat ja selkeämmin hahmotettavat omistusyksiköt, joiden vakuuskäyttö olisi helpommin ymmärrettävää myös kansainvälisille sijoittajille.

Sopimuksia tarvitaan jatkossakin

3D-kiinteistöt eivät poista samassa rakennuksessa toimivien tahojen yhteistyön tarvetta. Yhteisjärjestelysopimukset, rakennusrasitteet ja muut sopimukset 3D-kiinteistöjen rakentamisesta ja käytöstä ja yhteistyöstä tulevat olemaan jatkossakin tärkeitä päällekkäisten kiinteistöjen välillä. Jossain määrin sopimusten ja viranomaismenettelyiden tarve saattaa jopa lisääntyä. Esimerkiksi sellaisista seikoista, joista on voitu aiemmin sopia kaksiulotteisen kiinteistön sisäisesti, joudutaan tekemään 3D-kiinteistöjen välisiä sopimuksia, kuten rasitesopimuksia. 3D-uudistus mahdollistaisi myös kolmiulotteisen kiinteistörasiteoikeuden perustamisen esimerkiksi asemakaava-alueella sijaitsevalle kolmiulotteiselle kiinteistölle pääsemiseksi.

3D-kiinteistön muodostaminen edellyttää aina asemakaavaa. 3D-kiinteistöjä voitaisiin muodostaa ainoastaan niissä tilanteissa, joissa rakentamistoiminnan tarkoituksenmukainen järjestäminen näin edellyttää. Rakennuskorttelin alueella kolmiulotteiden kiinteistön on lisäksi sisällyttävä sitovaan tonttijakoon. Ennen lakimuutosta laadittujen asemakaavojen osalta mahdollisuus 3D-kiinteistöjen muodostamiseen arvioitaisiin tonttijakoa laadittaessa tai muutettaessa.

Tarve kolmiulotteisuuteen tulisi lähtökohtaisesti rakennushankkeen toteuttajalta, eli kunnat eivät oma-aloitteisesti todennäköisesti tule laatimaan 3D-asemakaavoja. Asemakaavoituksesta vastaavat myös 3D-kiinteistöjä käsittävien asemakaavojen osalta kunnat kuten tähänkin saakka.

Lainhuudatusta ja kiinnityksiä koskevaa sääntelyä ei ole tarkoitus muuttaa, mutta 3D-kiinteistön luovuttaminen, lainhuudatus ja kiinnittäminen olisi mahdollista vastaavasti kuin tavallisillekin kiinteistöille. Kiinteistön kauppaa, varainsiirtoverotusta tai ulosmittausta koskevaa sääntelyä ei muuteta, vaan 3D-kiinteistöjä koskevat samat säännökset kuin tavallisiakin kiinteistöjä.

HPP:n kiinteistötiimi seuraa tiiviisti uudistuksen etenemistä. HPP palvelee rakennusprojektien kaikissa vaiheissa. Avustamme asiakkaitamme kaavoituksessa ja kiinteistönmuodostuksessa, rahoitusjärjestelyissä, urakkasopimuksissa ja rakennusten käytönaikaisen hallinnan ja vastuunjaon järjestämisessä.

Kirjoittajat
Suvi Marttinen
Senior Advisor
HPP Asianajotoimisto

Suvi Marttisen osaamisalueisiin kuuluvat kaavoitus- ja rakennusoikeus sekä luonnonsuojeluun ja kaivosoikeuteen liittyvät oikeudelliset kysymykset. Hänen vahvuuksiinsa lukeutuvat myös maa- ja vesirakentamishankkeet, lunastusasiat sekä oikeudenkäynnit maaoikeusasioissa.

Suvi avustaa teollisuus-, maanrakennuksen- sekä energia-, jäte- ja logistiikka-alan yrityksiä. Hän toimii myös julkisena kaupanvahvistajana. Ennen HPP:n palvelukseen siirtymistään hän työskenteli ympäristö- ja kiinteistöasioiden lakimiehenä Arviointikeskus Oy:ssä ja maanmittaushallituksessa.

Pauliina Lievonen
Associate
HPP Asianajotoimisto

Pauliina Lievonen on erikoistunut avustamaan asiakkaita kiinteistö- ja ympäristöoikeuteen liittyvissä asioissa. Hänen erityisosaamiseensa kuuluvat kaavoitus- ja rakentamisoikeus, kiinteistötoimitukset sekä kiinteistötransaktiot.

 

Jaa artikkeli